国际大都市经验对上海的启示
上海在上报国务院审批的《上海市城市总体规划(2016—2040)》中提出了建设成为卓越的全球城市的新目标。而放眼全球,国际上一些著名的全球城市,普遍有着较为完善的,购租并举的住房体系。
“在一些发达国家,如美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等,居民中住房承租住户的占比均在30%以上,其中,美国、英国等国家的承租户在住户总量中的占比近十年来持续上升。”华东师范大学东方房地产学院副教授崔裴表示,相比之下,上海以及国内一些大城市的住房自有率偏高,租赁住房市场发育还不够健全。另据上海社科院的调查,2013年上海家庭住房自有率约为70%,租住比例远低于伦敦、纽约、东京等55-70%的租房率。
除了租赁住房比例高、自有住房比率相对较低以外,国际大都市住房租赁来源多元化,社会和私人出租都占重要比例。如,伦敦2008年的私人出租部分和社会出租部分分别占住房总量的19%和24%。不同性质的租赁来源在住房租赁市场中发挥不同的作用,私人租赁可以满足多样化的市场需求,特别在满足高端客户需求上有其不可或缺的作用。
此外,国际大都市一般都会以法律及行政的方式,对住房租赁市场加以规范和引导。业内认为,对于年轻群体和中低收入群体,住房租赁将成为常态。对上海来说,尤其应重视住房租赁制度的建设,认真学习国外先进经验。
以浦东张江、嘉定新城两幅租赁住房用地出让为标志,上海已经启动加快租赁住房用地的进程。今后上海还将探索由开发商地块内自持配建租赁住房,向政府整区域配建租赁住房转变,优先供应租赁住房用地。
租赁住房的开发和运营主体,也将更为多元。根据上海住房发展“十三五”规划,上海将落实市、区责任,以区为主,发挥区属国有企业功能,增加政府持有的租赁住房比例,起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用;发展住房租赁企业,引导企业通过收储、租赁、购买等方式多渠道筹集房源;支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,引导房地产开发企业与住房租赁企业合作开展住房租赁业务。还将充分发挥住房租赁中介机构作用,落实鼓励个人出租住房的优惠政策,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
由此可见,增加租赁住房建设和供应,培育发展租赁住房市场,是上海结合城市建设目标和现实条件,落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,保障“住有所居”的又一举措,同时也是上海从供给侧结构性改革出发,推进租售并举的住房体系建设、促进房地产市场平稳健康发展的积极探索。