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这才是上海300万元以下刚需房的正确买入方式!

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  30万人“限购解封”在即,

  300万元以下刚需房将紧俏

  今年3月25日,上海目前执行的“非沪籍人士需连续缴满5年社保,才有在上海限购1套的买房资格”的2016年“325新政”届满三年。

  当年那一批社保满2年或即将满2年却因改为5年社保限购而丧失买房资格的购房者,将迎来限购解封。预计将有近30万人的购买力被一举释放出来,成为一股不可忽视的市场增量。

  而这一波购房小高峰,对楼市影响冲击最大的,还是总价300万元以下的刚需房源。

  或许大家要问,上海当前二手房成交均价已达到49310元/㎡ 新房均价更是达到了61803元/㎡,总价300万元只能买多少平米的房子啊?

  其实,据统计,上海去年1-10月成交的13.6万套房源中,63%是总价300万元以下的刚需房源。因为上海目前的政策是“认房又认贷”,只要你之前有过贷款买房记录,都算第二套房,第二套房的首付要求70%以上,这样,即使是买一套总价300万元的房子,首付也要达到210万元,门槛很高!

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  上海总价300万元

  以下的房子如何挑?

  新房方面,只要和地铁搭得上边的,35000元/㎡是起板价,就算买个90㎡的紧凑户型,总价也超300万了!虽然在奉贤、金山等远郊不通地铁的乡镇,也有少量1字头、2字头的新房,但是论地段,绝对是往返上海市中心要5小时以上的上海的“西伯利亚”区域(可参阅米宅长三角历史文章2019聪明置业方法论之“三个世界”理论),所以 不推荐大家买这种沾在手上,既不可能自住,又甩大不掉的“极边新房”

  二手房方面,当然也有部分内外环间的“老破小”总价在300万元以下,但这类房源多为上世纪50-90年代建造工人新村50㎡以下的一居室户型,不仅房龄老旧,无法把贷款年限拉长,且多为2年以上的老旧装修,大部分小区无电梯设置,小区停车位紧张,根本 不适合目前85后的主力购房人群现时的实际自住需求

  排除以上“极边新房”和“超龄老破小”,今天我们向大家推荐的是,目前占上海刚需买房成交主流的2000年以后建设的两批29个大型居住区

  第一批大型居住区,有大家耳熟能详的宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、南汇周康、浦东曹路6大配套商品房基地,这些房源主要是分给2010年世博会和内环内大规模棚改的动迁居民的。

  第二批大型居住区,是2010年以后建设的,共计23个地块,约8000万㎡住宅体量。考虑到选址区位、轨道交通、现状情况等因素, 在2015年之前启动建设的有13块。这13块大型居住区拥有以下4个共同特征

  (1)房龄很新,基本上交房在3-5年之间,上海规定动迁房取得产证后,满3年即可交易。

  (2)由于上家多为本地动迁居民,动迁房不占其商品房套数,可规避高额营业税的征收

  (3)户型紧凑且设计新颖,多为50㎡一房、70㎡二房、90-120㎡三房,带电梯的高层、小高层,相比“超龄老破小”, 既符合当下小年轻的居住需求,总价控制也比较合理。

  (4)交通和配套比较完善,这13块大居,除佘山北、南桥东离地铁站点稍远外,其余均有轨交直通市区,单程通勤时间可控制在60-90分钟之间,且入住人口已达到一定规模,生活配套较为完善,相比总价300万以下的“极边新房”,交通便利度和生活宜居度要好很多。

这才是上海300万元以下刚需房的正确买入方式!

 

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本文来源:米宅 作者: 责任编辑:顾铭

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