热点新闻

江桥,将来是大虹桥后花园?

江桥无疑是外环外最热门的板块之一。

这片区域话题性太强:单看优势,这里具备外环第一镇的潜力;单看劣势,这里可能就是以后的贫民窟?

在多次实地走访以及采访了当地居民后,环二得出了一些偏悲观的结论。

01

江桥最吸引人的地方是距离市区太近了。

上海西北部内中外环间隔极窄,紧邻外环的江桥到人民广场仅12公里,到内环线仅7公里。

距离市区近最为受益的是地铁出行。黄金线路13号线开通后,在始发站金运路站进内环只要20分钟,35分钟即可直达南京西路。

而且江桥有大量低价动迁房,市区的刚需客群源源不断的输送过来,导致这里热度不断攀升。

不过自驾出行优势不大。

江桥北侧及西侧由于铁路阻隔,道路并不通畅。南面与华漕相隔苏州河天堑,目前仅有华江路通车。

去市区的客流只能集体向东。由于江桥内部道路极其曲折,处于中央的京沪高速并不实用。实际生活中,北江桥居民主要依赖曹安公路,南江桥居民更多走金沙江路。

这两条道路又汇集了来自封浜的车流,早高峰堵车成为常态。

金沙江路一过金鹤新城就开始堵成停车场,直到过了华江路分流才开始缓解。

过了外环进入普陀,这里也没什么正经产业,只能一路向前开。普陀的兄弟姐妹们虽然一直瞧不上江桥,却不得不跟江桥的车流一起奔向市区,结局就是大家堵在一起。

不过同价位的南翔、顾村、九亭、周浦等区域交通也不见得好多少,堵车顶多是削弱了江桥地段优势,算不得硬伤。

另一个将江桥推到热点的是万达的开业。

江桥万达商业面积高达21万方,至今也能排进上海前十,2011年开业时王健林董事长亲自剪彩。

上班地铁很便捷,门口就是万达广场,房子价格甚至低于青浦新城次新房,刚需客户没有不心动的。

02

不过除了这些,江桥就一塌糊涂了。

前几年有人在论坛上做了一个调研,非常准确的反映出了江桥资源上的困境。

房子附着了三个最核心的资源:教育、医疗、地铁,前两个江桥基本都是空白。

江桥的医疗资源约等于没有,北江桥刚开业的江桥医院是社区性二级医院,聊胜于无。

最近的专科医院是长风的儿童医院,直线距离已经6公里以上;最近的三甲综合医院是普陀区同济医院,需要开车10公里以上。

距离远,道路堵,孩子或者老人有个紧急病情真是火急火燎的。

嘉定与松江不同,优质资源并没有全部集中在一起,嘉定新城、安亭、菊园等地都有还不错的学区。

可惜江桥、南翔就像干儿子一样被遗忘了。

好在近些年略微有些改观,2018年起引入了卢湾一中心,华江中学也被曹杨二中托管。

不过都是在北江桥,即商品房集中区域,南江桥仍然一无所有。

排名第三的需求是公园或者绿地。确实,江桥目前并不是一个宜居区域。

不过主要原因不是垃圾焚烧厂。这个亚洲最大的垃圾焚烧厂只是冠名了江桥而已,实际坐落于普陀的桃浦。

所以江桥的大部分小区都在2公里以外,基本上没有不利影响。

影响江桥宜居性的,更多的是规划混乱。

环二设想过一个场景:一位三四线城市的游客到了上海市区,一定会感叹上海的繁华;

到了南翔,会觉得这就是上海的郊区,人口密度明显降低但是环境更加清幽;

到了江桥,一定会似曾相识:这不就是我们老家的郊区吗?

江桥面积虽然不大,但是分布着大量的中低端产业集群。近期实业不景气,这些厂房渐渐的沦为了汽修厂、仓储物流区等等。

江桥工厂区观感

夹杂在厂区的是部分居民区。不过由于这里以动迁为主,街道环境也确实不够理想。一方面新旧夹杂,时不时的出现许多农民自建房,一方面居住密度高人流过大。

江桥居民区观感

同时,航道的影响无处不在。

七宝同样以航道闻名上海,不过七宝航道影响的是一条线,仅万科城市花园、黎明花园一带影响较大。

江桥的航道影响是扇形面,南江桥的大部分区域,从金鹤新城到万达城市公寓到绿地新江桥城都有相当大的影响。

万达城市公寓上空的飞机

这样的居住环境,正在劝退越来越多的客群。

03

其实居住环境是间接原因,直接影响板块发展的是随之而来的人口问题。

环二调研著名的动迁基地——绿地新江桥城时发现工作时间小区内人流众多,忍不住问了一下当地居民:你们上班都不忙吗?

这位热心的叔叔一语惊人:上班?上什么班?都是吃低保的,全家不上班。

调研当然代表不了全部,普通动迁基地的消费水平不高却是事实。

而且江桥一方面居民区比较分散,被厂区割裂开来;一方面居民区内部密度极高,金耀路日常人头攒动,尤其是到绿地新江桥城附近。

如果辅助以良好的城市界面以及高定位的商业,人流量大称之为繁华;城乡结合处人流量如果过大,带来的反而是不适。

与九亭类似,学区的劣势也影响了高学历家庭的流入,进一步拉低了当地的居住水平。

更严重的是,动迁房以及遗留的老房子带来了相当规模的流动人口。

2010年第六次人口普查数据,江桥居住人口高达256218人,户籍人口仅54825人。

租住比例不低于九亭。

而且这里租金更低,尤其是零散分布着的平房,大量房源租金仅几百元。

几百元的房子,还可能住着一家人。

江桥零散分布的平房

原本就是三区交界处难以管理,辅之以大量的流动人口,江桥一度成为近郊居住环境最差的区域之一。

一街之隔的丰庄并不是一个优质居住区,不过与江桥相比仍然优越得多。自驾走金沙江路一过外环,立即有种进城既视感。

丰庄新郁路街景

环二多次提到过,上海的板块即将开始固化,通过大量的孟母三迁相同消费水平、审美水平的客群会集中到一起。

板块之间的隔阂将越来越深,直至再次出现上只角下只角的差异。

毕竟上海市人口总规模已经限定在2500万,以后的人口流动更多的是各个区域间。消费能力高的人口流入的区域,价格将持续被推高,消费能力低的人口流入的区域,价格将阴跌。

人口普遍流出的区域,前景更是渺茫。

环二担心的是,江桥会不会沦为板块鄙视链的最底层。因为从业这些年最明显的直觉就是:10年前人口大量流入江桥,因为这里有便捷的交通、低廉的标的。

最近两年收入水平提高后,流入江桥的人口开始下滑,抛售江桥房子的客群反而越来越多。

04

不过江桥也不是铁板一块,至少有南北江桥之争,而且分化相当明显。

南江桥,有航道、没有焚烧厂污染、距离大虹桥近。

北江桥,无航道、有焚烧厂污染、距离大虹桥远。

前面提到的痛点,更多的是南江桥。

南江桥还有另一个明显的短板:缺少优质商品房。

板块整体以动迁房为主,商品房一只手数的过来,品质上过得去的只有万达城市公寓。

绿地新江桥城是大规模动迁,外立面看着不错,内部环境保持一塌糊涂;大宅风范城体量很大,有河景是亮点,整体居住品质也极为有限。

90后已经成为主流客群,这是一群租房都不接受老房子的新新人类,缺少核心资源的老房子/差房子躲不过被抛弃的命运。

北江桥相对好了很多,尤其是靠近南翔的这个小片区。这里汇集了中星海上名豪苑、龙湖天璞、保利云上等高品质社区,城市界面、居住水平都要高了很多。

北江桥密集的商品房

这里目前的问题是不够成熟,又没有万达的带动商业氛围尚未形成。永和生活广场、新世界广场都是县级商业配套,尚不能满足当地需求。

不过目前这里仍然有可供开发地块,较多的高品质商品房以及即将上市的新房存在,北江桥的人口流入就不会停止。

随着人口趋向饱和以及14号线的开通,商业方面的短板存在逐渐优化的可能。

而且学区的短板这里正在逐步解决,即使没有引入新的学校,不断流入的高收入业主也会渐渐的将学区拉高。

就像漕河泾客群造就了平南小学、张江客群造就了张江中心小学一样。

至于北虹桥的规划,环二不想提,也没有提的必要。即使大虹桥规划全部落地成为上海西部新的产业高地,也不会有多少高层次客群选择南江桥。

毕竟环二一直坚信的是:有钱人去的地方,才有希望。

 

 

1 2 3 ... 11 下一页

声明:本网站所提供的信息仅供参考之用,并不代表本网赞同其观点,也不代表本网对其真实性负责。您若对该稿件内容有任何疑问或质疑,请尽快与上海热线联系,本网将迅速给您回应并做相关处理。联系方式:shzixun@online.sh.cn

本文来源:环线房产咨询 作者: 责任编辑:顾铭

©1996- 上海热线信息网络有限公司版权所有

许可证编号:31220180001 沪ICP备09025212号 沪网文[2017]6486-491号

沪公网安备 31010602000009号 互联网违法和不良信息举报中心