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10w+的张江和15w的前滩说明了“房住不炒”进入了下一阶段

在“房住不炒”的大背景下,浦东的房价变化看上去似乎有那么一点难以理解。

最近浦东的张江汤臣豪园以单价12.7w元/㎡的惊人价格成交了一套二手房,成交周期仅19天。虽然复式房源也许不那么适合直接与普通公寓进行对比,但同小区7月平层房源成交价格也已经实打实突破10w元/㎡大关。

我大概翻了一下我们2017年初时的房价监测,该小区的价格大约是在8.3w元/㎡左右。相比同时期基本刚刚跑平的上海大盘,该小区竟然有 超过20%的价格涨幅。

之后我又去看了下前滩目前的价格水平。

从成交结果来看已经不止一个小区站上了14w元/㎡,而2017年时一手销售的价格不过8w+元/㎡。甚至目前的挂牌房源大多也都已经在 15w元/㎡以上。

前滩的涨幅相比张江更是有过之而无不及。

△前滩近期挂牌房源

实际上如果看过我们之前的《上海房价回血地图》应该也会有印象,相对于2017年上海房价的高位,浦东中环附近的房价回复迅速,连成一线的多个板块早早“满血复活”。

那么为什么在全市房价整体平稳的情况下,浦东特别是浦东中环一带的房价“似乎”显得有些不太和谐?

我认为这反倒是说明了:

“房住不炒”已经进入了下一个阶段。

因为即便是简化来看,房价稳定至少也有2中表现形式:

1. 所有房屋价格都不涨不跌,是为绝对稳定;

2. 房价有涨有跌,但平均下来不涨不跌,同样视为稳定

这2种不同的表现形式都会在现实中出现,只不过对应着不同的阶段:

前者的出现往往是短暂的非常时期内为了给过热的楼市踩一脚急刹车;而后者反倒更接近常态,因为对于房价最重要的地理禀赋和资源配套本身就很不均衡。

而显然,2020年的上海楼市已经走入了后者的阶段。

这也就意味着楼盘与楼盘之间、板块与板块之间的行情也将越来越分化。而浦东之所以会在楼市表现上成为领头羊,正是因为它的地理禀赋或者说资源配套愈发显得得天独厚。

未来浦东的房价想要维持不涨,至少需要接受3重暴击的挑战。

第1重暴击:

GDP承诺下的产业与人才跃进

2018年浦东新区GDP突破10000亿,而浦东还计划用15年的时间将这个数字翻倍。

经济攻坚战的规划往往会迅速体现在城市的发展格局上。由此在最近公布的“金色中环发展带”规划中我们看到:

由陆家嘴、张江、金桥、外高桥四大公司牵头将对浦东中环沿线总计约4.5k㎡,合计建筑面积超 1200w㎡的土地进行开发。

“金色中环发展带”的建设,将成为浦东乃至上海提升城市能级和城市竞争力的重要载体和新引擎。

我们可以看到与“金色中环发展带”的浦西片区非常不同的是,浦东片区未来将形成超大规模并且集聚度非常高的密集产业/商务区带,充分发挥集聚效应。

△上海未来CBD全景(图片来源楼典)

并且虽然“金色中环发展带”的概念才提出不久,但实际上其中的各个产业/商务片区的规划建设大多已经先一步行动起来了。凭着浦东5年建一个前滩的神奇速度,相信在不久的未来我们就会看到一个截然不同的全新浦东。

这样的产业/商务跃进一定会为浦东发展迅速“抢”到数以万计的人才,在带动浦东经济发展的同时也会为浦东的房价上涨带来压力。

第2重暴击:

产业之外的生活配套提升

一直以来我认为浦东相对于浦西是个对于居住不那么友好的地方。有那么一点类似于深圳,把绝大部分的精力与资源投入了产业和经济的发展,城市配套略显不足。高收入的人群撑起了生活配套不那么配得上的高房价。

不过近几年来说,一切正在迅速地发生着变化。其中,最显而易见的就要数教育资源了:

2017年时浦东新区就计划5年内新建140所学校!

由于目前的教育集团化运行,不少新建学校本身就是带着学区房的光环出生的。只要看看华二对于前滩,建平对于张江对口小区的价格拉动能力就不难想象这样的配置升级会对房价稳定带来怎样的压力。

今年浦东中环一带就还会新建2所小学、2所初中惠及周康区域:

周浦镇08单元13-01地块配套初中

建设地址:上海市浦东新区周浦镇08单元控制性详细规划13-01地块

周浦中心镇镇区二号单元北块C1-7地块配套初中

建设地址:东至:康梧路,南至:上南路,西至:规划二路,北至:上海市浦东新区康桥实验小学

周浦镇西社区PDP0-1001单元08-04地块配套小学

建设地址:东至康梧路(隔08-01公共防护绿地)、南至百曲港(隔08-05公共绿地)、西至曲桥路、北至08-02地块

康桥镇御桥社区02单元NH012-04地块配套小学

建设地址:基地位于浦东新区康桥镇,东至御青路、NH012-05地块,南至康桥路、NH012-06地块,西至NH012-03地块,北至NH012-03地块。

第3重暴击:

住宅调性、品质全面升级

过去浦东的优质楼盘大多集中在浦东的内环,至少是中环以内的区域。但近几年来说,确实有越来越多的大牌开发商进入到浦东更加广袤的区域中。

令人印象比较深刻的,比如周康板块的新城西岸公园、保利首创颂、东原印染雅,新场的中粮首创禧瑞祥云,航头的中海云麓里等等都是在当时无论从调性、用料还是设计上远超周边存量楼盘的项目。确实给了周边改善客户一个心动的置换以及接受涨价的理由。

而今年最典型的莫过于像仁恒这样有口皆碑的品牌带着多个项目集中进入,无疑又会成为周边住户加价买更好生活的动机。

仁恒珊瑚世纪

仁恒锦绣世纪

仁恒金桥世纪

楼市新的发展阶段下,行情大概率会愈发分裂。置业选对区域、板块将会变得越来越重要。当然对于不同的置业者来说,这个对错一定不是单一的标准答案。但在3重暴击的挑战下,过去看不懂浦东房价的未来将会更看不懂它。

 

 

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本文来源:地产上海 作者: 责任编辑:顾铭

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