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徐泾,或是上海下一个“黑马”

徐泾是上海近两年热度最高的板块之一,从19年销冠红盘“万科天空之城”,到2020年接连爆出的千人摇神盘,徐泾板块的市场关注度一下子被拉到了顶峰。

小编最近深度走访了徐泾板块,总结了这篇徐泾买房必读攻略。关于徐泾,值不值得买,买哪里,优劣势,配套规划如何,多少钱可以上车,在这篇文章里,你都可以找到答案。

要想看懂徐泾,首先要明白徐泾有多大。

徐泾位于青浦区东部,东侧与闵行区的新虹街道、七宝镇相接,西边是青浦的赵巷,南面与松江九亭、泗泾地区相邻,北侧是青浦华新镇与闵行华漕镇,总面积约38.7平方公里。

从地理位置上看,徐泾镇位于青浦与闵行、松江的交界处,也是青浦连接虹桥国际枢纽的第一站。

徐泾整体的住宅分布,大致可以分为四个组团区域。我们也将分区块进行评测。

1、徐泾北城住宅区

2、万科组团片区

3、盈港东路沿线

4、南部别墅区

01、徐泾北城住宅区

徐泾北城是目前徐泾区域住宅密度最高的区域,主要以动迁房为主,由徐泾北城欣沁苑、徐泾北城馨浦苑、徐泾北城海棠馨苑、欣乐苑、瑞和明庭、瑞和锦庭、陆家角馨苑七个小区组成。

轨道交通方面,北城住宅区临近地铁17号线徐泾北城站,从片区内最北的小区欣乐苑出发,路程约1.5km。开车5分钟,骑行8分钟。对于需要乘坐地铁通勤的朋友来讲,还在一个可以接受的范围内。

公交方面,片区内公交线路也较为发达,有1504、1505、1506三条线路联通片区内部。徐泾2路、872、710、880B等线路可以直达徐泾东。还有连通华新板块的华新7路、华新8路公交线。

相对于17号线沿线来讲,北城住宅区的均价相对较低,主要在3.6-4万之间,距离片区1km左右的万科天空之城、招商虹桥公馆、仁恒西郊花园均价都已突破6万元。

并且小区的户型普遍偏小,约80%的户型是80平以下两房,约15%左右是90平左右三房,总价在200-400w之间。

对于刚需客户来讲,是一个性价比较高的选择。

当然,这里的劣势也很明显:1、动迁性质带来的住宅高密度,可能影响到居住体验;2、周边商业配套一般,其他配套仍在完善中。

根据笔者实地的走访发现,北城住宅区的商业主要由底商构成,零散分布在凤丹路、尚泰路、尚鸿路以及徐泾北城地铁站。尚鸿路上的嘉购生活广场有一家菜市场和中型超市,基本能够满足周边居民的生活需求。

教育方面,目前片区内已建成一所小学(尚鸿小学)和两所幼儿园(尚泰幼儿园、尚鸿幼儿园)。

根据青浦2035年土地利用规划,北城住宅区未来还将新建一所幼儿园、一所初中和一所高中,医疗上新建一所社区医院和一家养老福利院。届时将进一步提升社区内的居住和生活体验。

片区内虽然没有规划大型商业,但是距离万科天空之城直线距离1.5km,距离青浦百联奥特莱斯直线距离2.6km,商业购物需求也可以得到较好满足。

总结:尽管存在不足,但徐泾北城仍然是性价比较高的居住型社区。适合预算在200-400万左右,刚需自住的客户。

02万科组团片区

从地理位置上看,这部分片区和徐泾北城住宅区非常近。甚至在政府规划中,部分区域和徐泾北城住宅区同属于徐泾北大型居住社区单元(XJ-03)地块。

但是由于两边住宅性质和均价有较大差异,所以在测评中我们将其分为了两个片区。

所谓万科组团片区,就是以万科天空之城为核心,向外600m范围内辐射,以新建商品房为核心的居住区。主要包括万科天空之城1-3期、招商虹桥公馆、仁恒西郊花园。

轨道交通方面,地铁17号线直穿片区。万科天空之城本身就是地铁上盖的TOD项目,因此对于住宅与轨交之间的联通设计,要远远强于其他社区。仁恒西郊花园和招商虹桥公馆距离地铁站的步行距离也很近。

万科组团片区是近年来徐泾乃至整个青浦热度最高的板块之一,万科天空之城年年劲销,2019年荣登上海年销售额/销售面积双冠王。仁恒西郊花园更是徐泾二手房的标杆典范之一,房价常年倒挂且热度不减。招商虹桥公馆二期一批次房源创造千人摇号奇迹,二批次房源从1月8号开始认筹,目前认筹数已经突破2000。

招商虹桥公馆二期工地▲

和其他片区不同的是,万科组团片区有三个特点:新、精、贵。1、区域内都是新房或次新;2、片区的小区建设品质、容积率、设计语言以及物业管理水平,都可以用精品形容;3、价格高,均价6w+。

不过片区也不是完全没有缺点,1、配套在建,目前整体城市界面不佳;2、受地铁17号线和崧泽大道影响,会有一部分噪音。不过,相信随着城市开发的推进,万科组团片区一定是徐泾西部地区住宅的品质巅峰。

万科天空之城工地▲

总结:万科组团片区定位较高端,适合刚需改善型客户及大虹桥商务区高端人才置业选择。

其中,仁恒西郊花园以大平层户型为主,总价一般1000w以上。万科天空之城户型中等,上车价格在500-800万之间。招商虹桥公馆户型选择较多,400-800万均有选择。

03盈港东路沿线

盈港东路是徐泾镇区的主干道,与崧泽大道大致平行,是徐泾通往国家会展中心和虹桥核心区域的主要交通干道。

就目前而言,盈港东路沿线及支路是徐泾镇区商业配套最为成熟、居住氛围最为浓厚的区域,也是未来徐泾发展的核心主线。在徐泾2035年土地利用规划里提到,“规划以贯穿徐泾镇中部的盈港东路作为发展主轴,强化沈海高速两侧地区的东西联动”

盈港东路沿线的住宅主要分为西部的别墅组团、中部的老小区组团和东部的新房组团。

西部的大豪山林别墅、圣地维拉、锦绣逸园和长堤花园别墅是徐泾镇区的热门别墅项目。从挂牌数据和成交数据来看均表现不错。在今年1-11月大豪山林别墅成交22套,均价2200w;长堤花园别墅成交12套,均价1590万;圣地维拉成交9套,均价957万。

而中部则是老小区组团,房龄普遍在15-25年之间,均价3.5万左右,对口的学区是青浦重点学校徐泾小学和徐泾中学。不过因为房龄较老, 普遍成交量不大。市场关注度最高的还是建成于2014年的绿中海名苑,2020年前11个月成交了24套。

盈港东路东部主要是以产业商办为主,但近年来也有一些新盘入市。如中核锦悦府、中建·锦绣天地、中骏天璟雅苑等,均价6w左右。除去中建锦绣天地还有少量商业住宅在售外,其他两个项目均已售罄。

中核锦悦府二期效果图▲

总结:盈港东路沿线是政府规划的产业发展区,重点发展会展服务业及酒店、餐饮等配套服务,是徐泾的商业核心区域,相应地, 在住宅上面的选择就不是特别丰富。

如果考虑别墅产品的可以选择西部别墅组团,相应的产品及配套品质都很高。如果考虑住宅可以选择东部中核锦悦府、中骏天璟雅苑及绿中海名苑的二手房。

04南部别墅区

南部别墅区指整个徐泾南部的别墅区组团。这部分别墅是徐泾最早开发的房地产项目,也一度是徐泾房产的代名词。

除了别墅之外,徐泾还有一个关键词,国际化。

提到上海的国际社区,很多人会想到联洋、古北等,事实上徐泾也是上海近年来快速发展的国际社区之一。虹桥西部以西郊为名的系列别墅区,奠定了徐泾国际社区的最早基础。

目前徐泾聚集了聚集了西华国际学校、青浦世界外国语学校、上海法国学校、上海德国学校、上海新加坡国际学校、上海韩国学校、上海美国学校、上海虹桥国际学校等十几所国际学校。整体居住氛围比较国际化。

根据数据统计,目前徐泾镇大约有1.6万外籍常驻人口,全镇152个小区里有51个小区住着外国人。相对于目前发展成熟的古北、联洋板块,徐泾的价格还有增长的空间。

在徐泾2035年土地利用规划中,关于徐泾未来发展的总体目标中,我看到了这么一句话:“发展成为以国际社区为特色的品质生活区”,在多元化发展、国际社区特色的定位下,南部别墅区乃至整个徐泾,还有极大的发展想象空间。

05总结

谈论到徐泾未来的发展,一定离不开大虹桥。

在虹桥核心商务区的最新规划中,徐泾东区域被纳入虹桥商务区、徐泾西区域被纳入虹桥商务区拓展区的范围。徐泾整体从规划上正式全面拥抱大虹桥。

我在之前写过的一篇文章里说过:“虹桥商务区带来的巨大职业人群购房需求,一定会在周边的价格合理、供应充足处释放”。

而徐泾,无论从价格、配套、规划、交通哪个维度来看,都是首先承接虹桥人才居住需求外溢的第一站。这也是我们第一篇板块测评就选择徐泾的原因,希望能够为关注徐泾楼市的朋友提供一些有用的置业建议。

   

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本文来源:楼市青浦 作者: 责任编辑:顾铭

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