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上海今年再启动5个城中村改造,城中村的重生之路这样走长走好走稳

69岁的朱国兴,是土生土长的宝山康家村人,今年他将了却多年夙愿。春节之后,期盼已久的动迁安置房启动摇号选房,年内就可入住。

康家村是上海第一个开工的城中村改造试点。从2014年起,上海共推出48个试点项目,探索破解城中村作为城市管理顽疾的治理难点堵点。截至目前,绝大多数试点已完成动迁或进入收尾。

“城中村改造已经到了新一轮发力阶段。”上海市房管局“城中村”改造专班负责人表示。作为上海市民心工程,从今年起,城中村改造将加快48个试点的动迁安置房建设;新项目成熟一个、启动一个,预计今年新增5个改造点。“城中村改造将以更高站位打造精品工程,全过程精细化管理”。

城中村的重生之路,如何走长、走好、走稳?

破题:“大账”“小账”一起算

康家村有着辉煌历史。村长曹云峰说,上世纪80到90年代,康家村养鸡养猪又养牛,成了全市菜篮子工程供应基地,还拿过上海市先进村称号。但养殖业也带来了污染,慢慢变成脏乱差、违建多的“黑村庄”。外来务工人员达到3万多名,是本地村民的12倍,人员流动无序,管理成了令人头疼的问题。

改造前:康家村村容陈旧,居住环境较差

和许多邻居一样,朱国兴盼着改造动迁,但因为规划和资金问题,迟迟没有下文。和康家村一样,高昂成本变成掣肘,让很多城中村无法轻易走上改造之路。时间越长,成本越高,“硬骨头”越难啃。

社会资本的加入成为破题关键。“从2014年起,上海集体经济组织可以引入合作单位共同改造开发,这为康家村带来转机。”宝山区房管局副局长陈亮介绍,从改造可持续角度出发,城中村改造是“微利项目”,在改造前要算好“大账”,既要确保民生性,又要让企业有开发动力。

如今,康家村已经大变样。道路一侧是等待村民入住的动迁安置房,另一侧是销售中的商品房,周围还有1000亩绿地正在建设。开发企业大华集团项目总经理王建华介绍,康家村改造总投入近百亿元。“虽然资金量大,但我们在改造前就核算过,可以通过商品房销售达到资金平衡,实现房地联动,目前来看略有盈余。”

改造后:康家村动迁安置房一期实景图与整体效果图 戚颖璞摄

改造后:康家村地块上的商品房和留存商业面积

在全市48个试点中,共有38个项目采用合作改造模式,占比达到80%。回过头来看,在地方财力有限的情况下,通过引入社会资本,让城中村实现彻底改造,成为一条有效路径。

站在长远角度,青浦蟠龙镇改造迈出了探索新步伐,通过算“小账”保障改造之后的持续效益。根据规定,城中村改造合作开发的商业面积有一定比例要交由集体经济组织持有。“成功的商业要靠养,要让适合的商家可持续运营,前几年的租金就不能收得太高。”开发企业瑞安集团上海公司助总边晓婧说,这意味着必须放弃“眼前的快钱”,剔除租金支付能力高,但业态定位与整体不符的商家。经过协商,蟠龙镇决定,将集体经济组织持有的商业部分委托给开发单位运营,从而保障区域商业的整体品质。

曾经的资金缺口,找到破题之路,但长效机制有待加强。业内人士表示,城中村改造进入新阶段,还要加大政策支持力度,如可将中心城区新一轮旧改经验,包括动迁收尾、资金平衡等措施,复制到城中村改造中去。

优化:融入风貌保护、成片开发理念

城中村改造,并不是简单的房地产开发。结合城市发展需求,新的理念也被注入。

在蟠龙古镇原址,人们可以看到工地上日益长高的住宅楼。但是看不见的活儿,几年前就开始了。从专业角度来看,古镇里具有保留保护价值的构筑物并不多,但作为虹桥商务区的文化地标,它却很有挖掘价值。

动工前,开发团队先去上海图书馆借了镇志来研究,请来多个历史专家参与研究。于是,被村民用混凝土浇筑成坡的老石阶重见天日,荒废的程家祠堂、香花桥被修葺一新,藏在河道淤泥里的莲花型古寺柱础也被挖了出来。

改造前的蟠龙村香花桥

改造前:蟠龙镇蟠龙村中荒废的古宅

改造前:蟠龙村村民枕河而居,肌理体现江南古镇风貌

改造前:蟠龙镇蟠龙村脏乱差的居住环境

经过专业机构评估,十余栋老房子和古河道、“十字街”等古镇肌理得以保存。史书中记载的“溪桥渔泊”“龙江古渡”等蟠龙十景有望被复原。在规划中,商业业态将围绕江南文化,除文娱餐饮之外,还要引入非遗业态。

改造后:蟠龙镇蟠龙村的整体格局

改造后:蟠龙村保留江南水乡肌理,融入商业功能整体盘活(效果图)

“上海在大力推进城市更新,城中村改造也可以借此变得更有厚度和深度。”一名建筑修缮专家表示。在48个试点中,不少项目开始尝试结合基建开工、城市布局优化和产业结构调整推进,从而提升地区功能和产业转型。

摆脱过去的“拔点”整治,城中村改造正转为片区式整体开发。蟠龙镇城中村改造以后,将配套23万平方米公园绿地,相当于8个徐家汇公园;康家村改造中引进两所幼儿园和一所中学,以便填补区域资源缺失。结合上海市规划需求,张江田园城中村转型服务张江产业基地和商圈商业;市中心最大的城中村红旗村成为城市副中心普陀真如的核心区。

康家村改造后,将导入的学校效果图和正在建设中的绿化效果图

蟠龙镇改造后,导入的绿化面积占改造面积的一半

市房管局相关负责人表示,从今年开始,新的城中村项目也将把涉及五个新城建设、历史文化名镇名村保护、撤制镇改造、乡村振兴的列入计划,优先改造外环线以内的城中村。

固本:充分调动村民积极性

城中村改造主要在集体土地上推进,不变的核心是保障村民利益。

“每到台风暴雨天,我都觉得房子在晃。”朱国兴回忆起自家的自建房还是心有余悸。因为城中村环境和治安问题得不到根治,村民盼望改造动迁的意愿普遍很高。在几年之前,康家村和蟠龙镇改造征询时,村民签约率全部超过99%。

但改得满不满意,也是一门大学问。陈亮介绍,康家村启动改造前,就针对方案挨家挨户征求了意见,召开村民大会之后,才确定了实施方案。“村民还成立村民小组参与全过程,包括动迁安置房的选址、设计、施工到选材。”

有些村民干过泥工、瓦工,就自发组成了村民工程招标组、质量组,和开发企业、设计单位和供应商对接。“外墙的石材有十几种品牌,村民能自主选择,前提是保证专业和安全。”王建华举例说,有时因为一件材料,开发商和村民也会“不和”。村民选中的铝合金门不符合国家节能要求,开发商便拿着技术规范去沟通,反复磨合两三个回合,最终达成一致意见。

为了保证村民利益,动迁安置房建造品质和商品房差不多,集体经济组织可以参与项目开发,集体资产股份按照规定量化给每个村民,集体经济组织还能以成本价留存一定比例的商办用房,形成村民增收的长效机制。蟠龙镇城中村改造主体“上海蟠龙天地有限公司”,就是由徐泾资产公司、瑞安集团和西虹桥公司共同出资成立的。“改造福利好,我们都特别支持。”康家村村民朱建芳给记者算了一笔账,改造之后,除了分配的动迁安置房,她还拿到了股金分红、动迁过渡补贴、过年福利等等。在康家村面貌改观之后,周围的一些城中村村民也陆续表达了强烈的改造意愿。

从2014年至今,城中村改造所在区域环境大幅提升,消除了安全隐患,促进了城乡统筹。48个试点共拆除违建400万平方米,根除了一批地下食品加工黑作坊、无证行医点、低效污染工厂等,曾经的“城市伤疤”正在慢慢愈合。

截至目前,48个试点原地和就近安置房已经开工4.5万套,占比74%。记者了解到,今年将加快动迁安置房的开工、建设和交付使用,保障农民及时入住。

   

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本文来源:上观 作者:戚颖璞 责任编辑:顾铭

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