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魔都探访:走近普陀4个全新住宅项目—冰与火之歌

我一个住在普陀的朋友说,不怕房价在洼地,就怕房价在坑底。从数据上来看,普陀区就是这样一个尴尬的存在。

普陀区地图

至少,在上海楼市的字典里,普陀区,确实是没什么存在感的存在。

从行政上来看,普陀区,隶属于上海市,位于上海中心城区西北部,是沪宁发展轴线的起点,也是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽。西、北和嘉定区、宝山区相接,东、南和静安区、长宁区毗连。总面积55.53平方千米。

普陀区街景

这个是百度给出的定义,但是呢,你在上海随机问一个路人,普陀区有什么?他会怎么说?好像只能支支吾吾说一个真如,一个长风公园,一个上海西站。

这种没有存在感的地区在住宅市场上也少有动作。在锦绣里、长风瑞仕璟庭、高尚领域和臻如府之后,似乎就再无大动作,直到前一阵子的土拍,让普陀再次进入人们的视野。

文后将会提到的地块区位图

类比了普陀几处全新在建或待建的住宅项目,发现其颇有意思。

这几宗地块分别是均位于岚皋路地铁站附近,品尊国际三期、大华石泉项目、融创建发石泉项目、俞家弄城投项目和最新的位于万里社区的商住地块(6月18日会集中拍卖)。

几个项目的区位

品尊国际一期

岚皋路地铁站旁的品尊国际由于已经有了前几期的铺垫,因此方方面面较为成熟,背靠弘基时尚生活中心,各项生活配套都比较成熟。项目整体位于府村路上,准确来说是品尊国际二期的后边。

品尊国际三期实拍图

施工铭牌上写的是:捷城国际公寓C-2地块项目,竣工时间显示的是2023年4月,不过依照目前的施工进度来看,地面的建筑已经开始建造,预计会提前竣工,但是什么时候交房就不知道了。

施工铭牌

在弘基时尚生活中心,也有品尊国际的售楼处。售楼处看起来不大,也远没有远郊的一些单独盖的那种会所一样的售楼处看起来豪华。

售楼处外部实拍图

再绕到岚皋路的桥就是品尊国际的大门。进过小区的小伙伴说小区整体的环境很棒,可以说非常优质了。但是缺点就是旁边的铁路,尽管上海铁路大部分车流客流去了虹桥站,但是,经过这里的铁路各种影响总归是有的。

品尊国企三期直面铁路实拍图

综合来看,品尊国际的位置还是不错的,由于靠近地铁上盖的弘基生活广场,因此公共交通以及生活配套是OK的。

弘基时尚生活中心

品尊国际缺点也十分之明显,一个是刚才提到铁路的困扰,另一个是门前府村路的城市界面有点不忍直视。

倒不是说尘土飞扬,而是看起来显得非常破烂,且现阶段,府村路已经成了一个临时停车的停车场。而且,在府村路的另一侧,还有不少老旧仓库和工业园区,这样的配比,让我们对这个区域不得不打一个问号。

府村路街景

品尊国际三期对面的仓库

继品尊国际之后,我去探访的另两个项目都在石泉街道,且相隔不远。只不过,融创建发项目已经有了施工铭牌,而大华石泉项目的还是一片熟地。相比之下,这两块地附近都是老小区,且配套十分成熟,生活气息浓厚,接地气嘛。

融创建发石泉项目实拍图

融创建发石泉项目实拍图

融创建发石泉项目施工铭牌

融创建发石泉项目工地实拍图

下一站到访的则是万里社区的商住地块(6月18日会集中拍卖)。从上海西站地铁站六号口出来,就可以找到这个地块了,目前,该地块已被围起来。某种角度上来说,这个项目才是真正的地铁上盖。只不过地铁站附近的共享单车,诉说着这里在早高峰时段发生过的拥挤。

上海西站地铁站

万里社区地块已经基本完成了拆迁,只是中间还有一个文物古建筑等待做进一步的“安置”。该古建筑是国立暨南大学旧址科学馆,距今已有百年历史。从四至上来说,该地块是真正的铁景房——看到站台,看到铁轨,看到西站,噪音的影响想必是不可忽视的了。

相关告示

地块实拍图

但是好在周边的配套也较为成熟,隔壁的万里雅筑二手挂牌价也已经卖到了92000元/平米。中骏天誉二手挂牌价则到了95000元/平米。这里有一个9.6万元的未来指导价,不错。

万里雅筑

综合来看,品尊国际三期、融创建发石泉地块、大华石泉地块三个项目都集中在岚皋路附近,且相距都不远,未来应该是眼见的竞品。而上海西站的项目虽距前三个项目较远,但其可以作为相对独立的存在。

最后一个探访的则是于普陀区武宁路、曹杨路、真华南路,三条道路围合而成的三角形区域内的俞家弄城投项目。四至来看,东至真华南路,西至规划地块,北至中谊大厦和武宁路,南至规划棠浦路,毗邻普陀“一轴两翼”功能布局中武宁路科创发展轴。

俞家弄项目区位图

该地块原本是沪上最老的工人新村,于2017年完成搬迁签约,项目2021年1月20日动工,预计竣工时间为2024年2月29日。

搬迁前实景

根据网上目前公开的信息显示,俞家弄项目用地面积17201.45㎡;总建筑面积94367.44㎡;未来将建设成住宅、办公综合体;包括3幢高端精品住宅(1#,19F;2#,23F;3#,23F)和1幢精品办公楼(4F,17F),其中可售房源为240套。

项目规划图

在我探访的几个项目之外,我还是想说一下普陀这个区位的存在。

上海西站旁边的街景

之前写过割裂的静安,这次去的普陀则有一种一面是天堂一面是地域的感觉。前边讲过,普陀的位置,地处上海的西北部,镇守上海主城区的西大门,东南边与静安区相接,东北侧与宝山相接,西北侧与西侧与嘉定相接,南侧与长宁区相接。

所以,相对繁华的也只是与静安区、长宁区毗邻的部分。

普陀街景

回到这些项目,其实在普陀的项目很难说不会收到真如的影响。真如,在李超人一系列骚操作之后,已经荒废了十年有余,现在该如何借助弯道超车倒是一个很大的谜题。

上海西站地铁站实拍

而西站旁边的地块,地处万里板块,其也受到真如的影响,在未来真如真正发力的时候,相信万里作为真如北承接的重要板块,能够很好的吸收真如的外溢。

因此万里板块对于想享受真如的配套又没钱的小伙伴就还是蛮友好的。而万里社区相对出名的项目应该就是中鹰黑森林了,想比如其他同区位的豪宅,该项目也是一直不温不火的。

万里街景

事实上,顺着这个逻辑继续推进,普陀区在历史上承载了很多纺织厂等等传统工业,尽管目前已经搬走或者萎缩,那些历史遗留问题总归是要面对和解决的。

首先就是城市界面老化,其次是居民素质不齐。我那个住在普陀的朋友说:出门踩狗屎的情况已经是常规操作了。

相对较老的城市界面

瘦死的骆驼比马大,尽管有这样那样的不好,但是,毕竟是在普陀,毕竟大部分是在环线以内,地理位置的优越性还是在的。

武宁、长寿、光新作为普东三兄弟,其综合实力最强。长风则是普陀的绿肺发展板块,得益于苏州河的贯通,生活品质毋庸置疑。曹阳板块位于核心之中,缺乏新盘,但是老公房性价比还是可观的。真如板块则要看未来能发展成什么样子。可能相对弱一点的则是长征板块,连接江桥,是最弱的一个板块,但是也可以依靠大虹桥的红利不断发展。

工地实拍图

碎碎念了这么多,尽管我暂时还不看好普陀的发展,但是正如我朋友说的,普陀现在就是一个价值洼地,你要等这个坑填起来,才能涨起来。

   

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本文来源:地产上海 作者: 责任编辑:顾铭

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